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画风突变:合肥楼市销量降了!价格却涨了!

来源:蜗牛淘房 作者:蜗牛淘房
发布日期: 2020-11-30
在合肥市政的官方口径下,合肥10月新房、二手房的成交套数、成交面积全都都是下滑的,且下滑比例达到10%左右。连涨8个月!10月新房、二手成交价全走高。与成交量全面走低不同的是,在新房、二手房成交价方面,合肥却完全是另外一番局面。

供小于求,涨价;供过于求,跌价,这是亘古不变的常识,即便是楼市,也无法长期抗拒供需关系。

 

现在合肥楼市又迎来新的变化,供需关系已经进入另一个阶段——买房人当上帝的日子,就在眼前。最高下滑15%!10月合肥成交量全线走低。

 

近日,合肥市住房保障和房产管理局发布2020年10月合肥市房地产市场运行情况,10月合肥新房二手房成交量较9月份均有所下降。

 

2020年10月合肥房地产市场运行情况

 


10月份全市新建商品房销售备案面积为165.88万平方米,比9月份下降9.49%。其中,新建商品住宅销售备案12917套,销售备案面积为143.47万平方米,比9月份下降8.25%。


再来看二手房成交情况。10月份,全市二手房成交总面积为77.63万平方米,比9月份下降15.08%。其中,二手住宅成交7083套,成交面积67.38万平方米,比9月份下降13.94%。

 

也就是说,在合肥市政的官方口径下,合肥10月新房、二手房的成交套数、成交面积全都都是下滑的,且下滑比例达到10%左右。连涨8个月!10月新房、二手成交价全走高。与成交量全面走低不同的是,在新房、二手房成交价方面,合肥却完全是另外一番局面。

 


其中,合肥新房价格环比上涨0.5%,同比上涨2.2%;二手房价格环比上涨0.5%,同比上涨3.5%。除了10月成交数据上涨,在此之前,据国统局数据,合肥新房已连涨5个月,二手房连涨8个月。成交量走低、成交价走高,是什么原因导致了这一颇为令人疑惑的局面呢?

 

为什么会出现量跌价涨?

 

01.新房:滨湖、高新虹吸效应太强

你身边一定有这样的朋友,身上没几个钱,活脱脱的一个刚需,你推荐他去买新站、瑶海,他还不乐意,只愿看滨湖与高新。

 

这就是合肥目前刚需市场上的一种真实现状,也是导致合肥成交量相对走低的原因之一。

 

为什么钱不够还要看滨湖与高新,因为现在傻子都知道合肥的投资渠道在缩窄,唯一兼顾自住属性与投资空间的区域,就只有滨湖、高新,以及它们边上的小弟肥西。

 

也就是说,现在全合肥无论是刚需、刚改、改善、投资的钱,至少8成以上是流入这个区域的。被全款、高首付打脸的一些客群,可能会灰溜溜再去看看新站、瑶海。

 

言外之意,但凡有的选,大多数人的第一选择都是滨、政、高,东北方向的区域往往只是备选。

 

但政务、高新的市场大家也懂,货不多。一来供地少,二来需求量大,双重因素之下导致了全城成交量的下滑。

 

上面这张图,滨湖、政务、包河、高新、庐阳、蜀山6大区域破2万/㎡,也充分说明越抢越贵这样一个道理。而差价5000元/㎡的左右的新站与瑶海,则相形见绌。价格卖不上去,还合计占有1.3万套左右的库存,成交占比可想而知。

 

02.二手房:学区房太猛、热门区房东太膨胀

 

二手房方面原因则更多维。一来,目前滨湖、高新市场过度火爆的气氛,正在向全城漫延。房荒、涨价等关键词导致非核心区域的房东也开始膨胀了。最近很多饱和区域、冷门区域的小区,也爆出房东在业主群鼓吹抱团涨价的消息。

 


没有核心的优势做支撑,不合理的挂牌价,必然不会带来成交,这是成交下滑的一个重要原因。

 

二来,土地市场过热,对二手房市场的热传导效应非常猛。以滨湖金融板块佳兆业高价拿地事件来看,区域不少小区房东跟风抬价,导致市场处于一个波动不稳定的局面,观望者大于出手者。

 

三来,导致成交量下滑但价格上涨的原因。很大一部分因素,是合肥目前二手学区房的热度被大炒特炒,价格已经突破天际。
以庐阳区的合作经济广场为例,该小区挂牌均价在3.7万/㎡,但成交价普遍高达4.5万/㎡。

 

经开区168玫瑰园附近的小区,起初售价只在5000-6000元/㎡,前两年跟涨也不过1.5万/㎡左右,而今年已经疯狂的抬升到了3万/㎡以上,力度惊人。

 

接下来最好的出手时间段是什么时候?

 

库存量激增,市场有压力是正常的,一些实力不济的楼盘卖不动,也是情理之中。


但并非库存多了就是房价即将下行的信号。随着供求关系改变,房价自然承压。这对楼市调控来说,其实是件好事。

 

记住,二手房市场才是判断房产真实市场行情的晴雨表,二手房能否盈利变现决定了市场的投资热情。

 

根据二手房供需走势,曲线向下,而涨幅也逐步收紧,价格趋于平缓,稳中带凉。

 

那就会有人问了,明年合肥的房价走势还有的涨吗?

 

事实上,合肥作为长三角四小龙之一,未来的发展依然充满了想象空间。在合肥投资房产,从长远角度来说盈利的可能远大于亏损。

 

但是对于怎么买、买哪里,哪个板块最有投资价值...这些就让不少投资客摸不清方向了。

 

现在合肥大部分人买房置业并不担心亏损,甚至心里都笃定的觉得从长远看房价一定会涨。但是他们纠结的点在于,投资什么板块什么项目可以跑赢更多的人。

 

远的先不说,就拿滨湖来看,2015年滨湖房价还没过万,均价低于政务甚至还比不上包河、庐阳、蜀山这些主城区。但是现在滨湖的房价已经翻了两倍甚至更多。

 


经历过房价大涨的人,都能够深刻的认识到选择区域和板块的重要性。现在不少投资者想追一些热门的核心板块,怕房价已处高位,自己成了接盘侠;投资一些房价的低洼区域,又怕持有期太长,红利被贷款利息吃了。因此在资金有限的情况下,怎么去选择合适的板块和项目,更是难上加难。

 

不过从目前来看,投资买房这件事,确实越来越难了。较之过去,它需要更强的专业性,以及更果断的行动力。

 

库存重返高位,就是最明显的信号。

 

画风突变:合肥楼市销量降了!价格却涨了!

 

如今合肥新房再度处于高位,又来到了量变的边缘,要知道,因城施策的调控手段是较为灵活的,不是说没有可能。

 

另外某种程度上,激增的房源库存量,还是将话语权递到了购房者这边,珍惜这不可多得能当“上帝”的日子。

 

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